Nieruchomości

Ogólna klasyfikacja nieruchomości

Pojęcie nieruchomości zdefiniowane zostało w Kodeksie Cywilnym w art. 46, który stanowi, że: nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntami związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomości można podzielić według następujących kryteriów:

- przedmiotowego

- podmiotowego

- funkcjonalnego

W ramach kryterium przedmiotowego wyróżnić można nieruchomości:

- gruntowe

- budynkowe

- lokalowe

Nieruchomość gruntowa, jak wynika z powyższej definicji nieruchomości, jest oznaczonym wycinkiem (obszarem) powierzchni ziemi, z tym że, granice tego obszaru rozciągają się na przestrzeń nad i pod powierzchnię. Do nieruchomości gruntowych zaliczyć można: użytki rolne, obszary leśne, wodne, zajęte pod wydobywanie kopalin, nieużytki itp.

Częścią składową nieruchomości gruntowej są budynki, które się na niej znajdują, chyba że, przepisy szczególne stanowią inaczej, wtedy budynki znajdujące się na nieruchomości gruntowej stanowią odrębną nieruchomość budynkową. Ma to miejsce wtedy, gdy właściciel gruntu nie jest właścicielem znajdujących się na nim budynków, gdyż zostały one wzniesione przez inne osoby np. właścicielem gruntu jest skarb państwa lub gmina, która to przekazała swoją własność w wieczyste użytkowanie innej osobie. Użytkownik wieczysty natomiast postawił na tej nieruchomości budynek.

Nieruchomość lokalowa zgodnie z art. 2 us. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stanowi samodzielny lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną własność. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały popyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się także odpowiednio do samodzielnych lokali przeznaczonych na inne cele niż mieszkalne.

Poza powyższą cechą nieruchomość lokalowa musi mieć odrębną księgę wieczystą.

W literaturze przedmiotu znaleźć można jeszcze czwarty rodzaj nieruchomości tzw. nieruchomość zabudowaną. Pojęcie nieruchomości zabudowanej wyróżnia się czasami, chcąc podkreślić fakt istnienia na wydzielonej działce gruntu obiektów budowlanych. Jednak nieruchomość zabudowana nie jest pojęciem prawnym, nie definiuje go ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Według kryterium podmiotowego nieruchomości można podzielić na:

- nieruchomości będące własnością prywatną

- nieruchomości będące własnością skarbu państwa oraz innych państwowych osób prawnych

- nieruchomości będące własnością jednostek samorządu terytorialnego tj. województwa, powiatu, gminy

Według kryterium funkcjonalnego czyli uwzględniając cel, na jaki dana nieruchomość jest przeznaczona, klasyfikacja nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. Najczęściej stosuje się ogólny podział na nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne (związane z prowadzeniem działalności gospodarczej). Można również znaleźć podział bardziej szczegółowy z wyodrębnieniem nieruchomości mieszkaniowych, handlowo-usługowych, przemysłowych, rekreacyjnych i wypoczynkowych, rolnych i leśnych oraz specjalnego przeznaczenia.

Moim zdaniem w podziale funkcjonalnym należy wyodrębnić:

- nieruchomości mieszkaniowe

- nieruchomości komercyjne

- nieruchomości przemysłowe

- nieruchomości ziemskie

- nieruchomości specjalne

Nieruchomości mieszkaniowe – obejmują dużą grupę obiektów, których przeznaczenie związane jest z mieszkalnictwem. Są to przede wszystkim nieruchomości lokalowe oraz budynkowe, a w szczególności; budynki mieszkalne wielorodzinne i jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej, szeregowej.

Nieruchomości komercyjne – zalicza się do nich obiekty handlowe, biurowe, usługowe, rozrywkowe, sportowe. Są to nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku.

Nieruchomości przemysłowe – są to obiekty silnie określone przez wymagania produkcyjne, charakterystyczne dla danego profilu działalności wytwórczej. Są to obiekty o ograniczonej możliwości alternatywnego wykorzystania.

Nieruchomości ziemskie – są to obszary ziemskie wykorzystywane do upraw rolnych lub leśnych (użytki) albo czasowo bezużyteczne, a także wykorzystywane do celów rekreacyjnych

Nieruchomości specjalne – są to nieruchomości w postaci budynków i gruntów specjalnych, które stanowią obiekty publiczne, gmachy instytucji urzędowych, kościoły, szkoły, placówki kultury, szpitale, obiekty wojskowe, konstrukcje mostowe, drogi, lotniska, obszary parków narodowych itp.